2025年物业管理员（师）职业能力等级评价考试（高级物业管理师）考前冲刺试题及答案一
1). 2020年5月，陈某与某商业广场步行街二楼11～19号共9间商铺的业主签订商铺租赁协议，约定承租上述商铺经营酒吧，双方同意并委托被告某物业公司对其进行物业管理。2021年8月，陈某将酒吧依法转让给原告刘某。原告刘某与被告某物业公司签订“物业管理服务协议”，约定了物业服务管理期限、委托管理服务项目、服务质量、服务费用等，且该协议的第九条载明，物业范围内的广告牌由被告根据实际需要设置，任何广告牌的设置不得妨碍其他业主或使用人的合法权益，共有部分的广告牌收益作贴补物业管理经费之用。之后，原告向被告支付了3个月的物业管理费。被告授权该案第三人某市场管理公司对上述商业广场的广告经营、招商等事宜统一协调、规划、管理。2021年9月24日，第三人向原告出具广告位租赁通知，称酒吧外立面的酒吧广告牌现对外出租，价格为每平方米300元，若原告需继续租赁，要在两日内予以答复，否则视为不作续租，原告对此未予理睬。2021年10月24日，被告用其他广告牌覆盖了酒吧广告牌。2021年12月23日，被告又将其恢复原状。在相关部门出面调解无果的情况下，原告将物业公司及第三人告法庭。■原告诉称：被告在无业主授权、无法律依据、无9间商铺外墙立面店招广告牌位出租经营权的情况下，单方在“物业管理服务协议”的格式合同中设置该商业广场广告牌位出租经营权、收益权，原告在不懂法、不知其意图和存在重大误解的情况下，签了字，该协议依法应归无效。由于被告将原告店招广告牌出租他人，使得原告店招广告牌被覆盖，给原告造成了经济损失。故请求法院判令：确认原、被告于2021年8月签订的“物业管理服务协议”无效；判令被告停止侵害，恢复原告广告牌原状；赔偿原告直接经济损失17.1万元，间接经济损失5万元，诉讼费由被告承担。被告辩称：原告设置的招牌属于公共管理区域，而物业公司有权对公共区域进行管理，其要求原告支付租赁费是合法的。且根据与原告签订的“物业管理服务协议”第九条的规定，物业公司有权收取广告牌收益。被告授权第三人向原告发出“广告位租赁通知”，原告没有支付广告位租赁费，则视为原告不作续租，所以被告才将原告设置招牌的区域出租给另一商家设置广告牌。因另一商家设置的广告牌与该区域整体霓虹灯广告外观形象不符被拆除，就又恢复了原告的广告牌。故被告并未侵害原告的权利，请法院依法驳回原告的诉讼请求。■法院审理认为：原告作为上述9间商铺的承租人，依约享有从业主处转让的对建筑物共有部分的合理使用权，有权在共有部位设置广告牌。被告作为某商业广场的商业商铺物业管理人，没有法定或约定的收取共有部分广告费收益的权利，其以原告未支付共有部分广告费收益为由，擅自将原告设置的广告牌覆盖，侵犯了原告的合法权益，依法应当承担全部责任。原告的广告牌被覆盖必将影响公众对其经营情况的注意，从而使其经营受到一定影响，但对广告牌被覆盖后所受到的影响有多大，原告未能提交充足的证据证明。法院综合相关情况，酌情考虑被告赔偿原告经济损失2万元。

正确答案：对于此类案件，建筑物外墙面的使用权和收益权依法属于全体业主，物业公司未经业主大会或业主委员会的授权无权收取外墙面的广告收益。本案例中，被告物业公司是否有权收取外墙广告牌收益的关键是原、被告双方签订的“物业管理服务协议”第九条“关于物业公司有权收取广告牌使用费用以补充管理费”的约定是否有效。从案情来看，被告未能举证其签订服务协议时得到了业主关于广告牌收益收取的授权，也未能举证其在签订服务协议时已经就服务协议第九条的内容向原告提请注意或按原告的要求对该条款予以解释或说明。因此，该服务协议第九条应属无效。被告物业公司无权依据“物业管理服务协议”第九条的约定向原告收取外墙广告牌收益。■在本案例中，如果物业公司与业主委员会签订物业服务合同，并在该合同中约定将建筑物外墙面的收益权归物业公司所有，并将该收益用于补充物业管理费或物业维修资金，则物业公司具有外墙面的广告收益权。当然，外墙面的使用人设置广告牌时应当不妨碍其他业主权利的行使，也应当符合业主公约关于建筑物外墙面使用的规定。否则，物业公司有权要求使用人予以拆除。