2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·高级／三级）精选模拟试题及答案一(12月8日)
2025/12/8
来源：易考吧
导语
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2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·高级／三级）精选模拟试题及答案一
1). 无上海C大楼物业服务企业与上一届业主大会、业主委员会合法签订自2005年8月23日起至2008年8月22日止的《物业管理服务合同》，合同期满后，上海C大楼物业服务企业要撤出，但房管部门要求其管理到小区业主委员会改选后再撤出，故其服务至2010年3月底为止。合同第十三条约定，上海C大楼物业服务企业负责向业主和物业使用人收取下列费用：(1)物业管理费：0.40元/(㎡·月)；(2)保洁费：每户每月5.00元；(3)保安费：每户每月5.00元；(4)房屋设备运行费：0.55元/(㎡·月)；(5)维修养护费：详见补充条款。合同补充条款中“房屋设施设备维修养护费用”部分约定：(1)公用部位公共设施设备的电费：小区的公用部位的照明用电(如：路灯、层灯等)，公共设施设备的电费，按幢按门牌按户分摊；(2)绿化养护费：每年每平方米2.00元；(3)水箱蓄水池清洗费：按照《关于水箱清洗和绿地养护收费标准的通知》(沪房地物[1996]872号)之规定，每年两次的水箱蓄水池清洗费用：20t水箱每只每次为224元，30t水箱每只每次为337元，30t以上的水箱(水池)每增加5t的，增加收费46元，每增加10t的，增加收费92元；(4)房屋避雷带测试费：每年一次，费用为每米1.50元；(5)房屋完好率普查费：每年一次，费用为每年每平方米建筑面积0.20元；(6)楼宇对讲系统的日常维修和保养费：维修和保养费每月每户2.00元，材料费按实结算；上述费用从房屋维修资金中分摊列支。如遇政策性调整，按规定与业委会协商后再调整。■上海市某公寓业主大会、业委会于2010年5月5日取得备案证，2010年11月1日，经该公寓三分之二以上业主签名确认，某公寓业委会于2010年12月诉至原审法院，要求判令：(1)C大楼物业服务企业返还违法使用的维修基金计人民币108389.14元，其中包括电梯年检费、限速器检测费、购置电梯对讲设备费、电费、绿化养护费、电控门养护费和清理水箱费；(2)C大楼物业服务企业归还代管的维修基金账目，即做账的各类凭证，支出各项费用的发票。■C大楼物业服务企业辩称，C大楼物业服务企业与原业主大会签订《物业管理服务合同》，从2000年12月～2010年3月点止为某公寓提供物业服务，双方物业服务合同已履行完毕。经原业主大会同意，小区内各项维修费用在维修基金中支出。在维修基金使用过程中，费用支出凭证一式二份，由业主委员会签字确认后将其中一份交还C大楼物业服务企业，某公寓业委会无权否认上述《物业管理服务合同》，维修基金账目已移交给上届业委会，C大楼物业服务企业在每次发生费用后，做出汇总报表并附相关凭证交给业主委员会，由业主委员会审核确认，业委会根据物业服务企业提供的维修基金使用的汇总表、明细表及维修哪些东西的项目、价格等具体单子进行审核，本案中争议款项也是经由原业委会审核确认过的，并提供了加盖原业主大会、业主委员会印章及由负责人签字、盖章的《商品住宅维修基金支取汇总表》，某公寓业委会表示对此汇总表真实性没有异议。■问题：物业服务企业按与业主大会、业主委员会合法签订的《物业服务合同》约定条款，使用维修基金是否合法？
正确答案：本案中，原业主大会是全体业主依法选举产生的自治机构，原业主大会、业主委员会所作决议、所签订合同等具有法律效力，并约束全体业主。对于某公寓业主委员会主张的从维修基金支出的电梯年檢费等计108389.14元费用的争议，根据C大楼物业服务企业与原业主大会签订的《物业管理服务合同》，争议款项系维修养护费用，与物业管理费、房屋设备运行费等其他四项费用是并列且独立存在的，相互之间不存在包容和交叉，该公寓业主委员会主张物业管理费等已包含争议费用缺乏依据；该争议费用的缴费义务人为业主，C大楼物业服务企业是收取该争议费用的权利人，权利人显然没有为义务人支付费用的义务；在维修基金中列支该争议费用，是按业主大会同意“小区内各项维修费用在维修基金中支出”的意见做账，如果该争议费用不应在维修基金中支出，就是业主违规使用维修基金，应由业主承担相应责任；物业服务企业按合法签订的《物业管理服务合同》第十三条约定中维修养护费的补充条款，对房屋设施设备维修养护费从房屋维修基金中分摊列支，属于按合同约定使用维修基金，符合法律规定，且该争议费用的支出已经过原业主委员会审核，物业服务企业提供了加盖原业主大会、业主委员会印章及由负责人签字、盖章的《商品住宅维修基金支取汇总表》，所以，某公寓业主委员会关于C大楼物业服务企业非法挪用争议款项的主张不成立，某公寓业主委员会要求C大楼物业服务企业归还争议款项，没有法律依据，法院的判决是公正的。■当然，本案例的维修养护费收取标准与具体用途因约定在《物业管理服务合同》中，因此合法有效，可以作为住宅专项维修资金管理与使用的合法、有效的补充依据。若物业服务企业与业主大会、业委会没有在合同中详细约定，则应依据《物业管理条例》及国家和地方《住宅专项维修资金管理办法》来执行。
1). 无上海C大楼物业服务企业与上一届业主大会、业主委员会合法签订自2005年8月23日起至2008年8月22日止的《物业管理服务合同》，合同期满后，上海C大楼物业服务企业要撤出，但房管部门要求其管理到小区业主委员会改选后再撤出，故其服务至2010年3月底为止。合同第十三条约定，上海C大楼物业服务企业负责向业主和物业使用人收取下列费用：(1)物业管理费：0.40元/(㎡·月)；(2)保洁费：每户每月5.00元；(3)保安费：每户每月5.00元；(4)房屋设备运行费：0.55元/(㎡·月)；(5)维修养护费：详见补充条款。合同补充条款中“房屋设施设备维修养护费用”部分约定：(1)公用部位公共设施设备的电费：小区的公用部位的照明用电(如：路灯、层灯等)，公共设施设备的电费，按幢按门牌按户分摊；(2)绿化养护费：每年每平方米2.00元；(3)水箱蓄水池清洗费：按照《关于水箱清洗和绿地养护收费标准的通知》(沪房地物[1996]872号)之规定，每年两次的水箱蓄水池清洗费用：20t水箱每只每次为224元，30t水箱每只每次为337元，30t以上的水箱(水池)每增加5t的，增加收费46元，每增加10t的，增加收费92元；(4)房屋避雷带测试费：每年一次，费用为每米1.50元；(5)房屋完好率普查费：每年一次，费用为每年每平方米建筑面积0.20元；(6)楼宇对讲系统的日常维修和保养费：维修和保养费每月每户2.00元，材料费按实结算；上述费用从房屋维修资金中分摊列支。如遇政策性调整，按规定与业委会协商后再调整。■上海市某公寓业主大会、业委会于2010年5月5日取得备案证，2010年11月1日，经该公寓三分之二以上业主签名确认，某公寓业委会于2010年12月诉至原审法院，要求判令：(1)C大楼物业服务企业返还违法使用的维修基金计人民币108389.14元，其中包括电梯年检费、限速器检测费、购置电梯对讲设备费、电费、绿化养护费、电控门养护费和清理水箱费；(2)C大楼物业服务企业归还代管的维修基金账目，即做账的各类凭证，支出各项费用的发票。■C大楼物业服务企业辩称，C大楼物业服务企业与原业主大会签订《物业管理服务合同》，从2000年12月～2010年3月点止为某公寓提供物业服务，双方物业服务合同已履行完毕。经原业主大会同意，小区内各项维修费用在维修基金中支出。在维修基金使用过程中，费用支出凭证一式二份，由业主委员会签字确认后将其中一份交还C大楼物业服务企业，某公寓业委会无权否认上述《物业管理服务合同》，维修基金账目已移交给上届业委会，C大楼物业服务企业在每次发生费用后，做出汇总报表并附相关凭证交给业主委员会，由业主委员会审核确认，业委会根据物业服务企业提供的维修基金使用的汇总表、明细表及维修哪些东西的项目、价格等具体单子进行审核，本案中争议款项也是经由原业委会审核确认过的，并提供了加盖原业主大会、业主委员会印章及由负责人签字、盖章的《商品住宅维修基金支取汇总表》，某公寓业委会表示对此汇总表真实性没有异议。■问题：物业服务企业按与业主大会、业主委员会合法签订的《物业服务合同》约定条款，使用维修基金是否合法？
正确答案：本案中，原业主大会是全体业主依法选举产生的自治机构，原业主大会、业主委员会所作决议、所签订合同等具有法律效力，并约束全体业主。对于某公寓业主委员会主张的从维修基金支出的电梯年檢费等计108389.14元费用的争议，根据C大楼物业服务企业与原业主大会签订的《物业管理服务合同》，争议款项系维修养护费用，与物业管理费、房屋设备运行费等其他四项费用是并列且独立存在的，相互之间不存在包容和交叉，该公寓业主委员会主张物业管理费等已包含争议费用缺乏依据；该争议费用的缴费义务人为业主，C大楼物业服务企业是收取该争议费用的权利人，权利人显然没有为义务人支付费用的义务；在维修基金中列支该争议费用，是按业主大会同意“小区内各项维修费用在维修基金中支出”的意见做账，如果该争议费用不应在维修基金中支出，就是业主违规使用维修基金，应由业主承担相应责任；物业服务企业按合法签订的《物业管理服务合同》第十三条约定中维修养护费的补充条款，对房屋设施设备维修养护费从房屋维修基金中分摊列支，属于按合同约定使用维修基金，符合法律规定，且该争议费用的支出已经过原业主委员会审核，物业服务企业提供了加盖原业主大会、业主委员会印章及由负责人签字、盖章的《商品住宅维修基金支取汇总表》，所以，某公寓业主委员会关于C大楼物业服务企业非法挪用争议款项的主张不成立，某公寓业主委员会要求C大楼物业服务企业归还争议款项，没有法律依据，法院的判决是公正的。■当然，本案例的维修养护费收取标准与具体用途因约定在《物业管理服务合同》中，因此合法有效，可以作为住宅专项维修资金管理与使用的合法、有效的补充依据。若物业服务企业与业主大会、业委会没有在合同中详细约定，则应依据《物业管理条例》及国家和地方《住宅专项维修资金管理办法》来执行。
