2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·高级／三级）自测试题及答案三
2026/3/25
来源：易考吧
导语
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1). 业主张先生擅自将自己闲置的小区商品住房对外出租，受到有关部门的查处，你知道房屋租赁的特别规定吗？
正确答案：房屋租赁的特别规定：第一、房屋租赁应向房产管理部门备案；第二、房屋所有人将以划拨方式取得国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。第三、住室用房的租赁，应当执行政府规定的租赁政策。1)出租人出卖租赁房屋的，应当履行通知义务。2)出租人出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权。3)承租人租赁期间死亡的生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2). 2005年9月18日-2013年1月1日，青岛某物宾服务企业作为受托方(乙方)每年与委托方某新苑业主委员会(甲方)签订为期一年的《物业服务合同》，约定乙方为青岛市某新苑小区提供物业管理服务。委托管理事项为：(1)房屋公用部位和共用设施的维修养护和管理，依照《青岛市城市房屋公用部位和共用设施维修管理暂行办法》执行；(2)公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；(3)小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；(4)负责搞好小区内公共秩序和安全巡查工作；(5)公共楼道、庭院公共照明及单元电子对讲门等公用设施的日常运行和养护；(6)管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；(7)负责向业主和物业使用人收取公共性服务费并代收水费；(8)业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；(9)对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同还约定物业服务费2005年9月18日-2006年9月18日按建筑面积每月每平方米0.30元收取；2006年9月19日-2011年9月18日按建筑面积每月每平方米0.35元收取；2011年9月19日-2014年1月1日按建筑面积每月每平方米0.45页收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按3%。所欠物业费比例交纳滞纳金。庭审中，青岛某物业服务企业起诉某新苑业主刘某欠缴2005年9月10日～2013年12月10日物业服务费3327元，计算方式为刘某所购物业建筑面积89.1㎡，2005年9月10-2011年9月10日按建筑面积每月每平方米0.35元收取，为0.35元/㎡×89.1㎡×72=2245.32元；2011年9月11日-2013年12月30日按建筑面积每月每平方米0.45元收取，为0.45元/㎡×89.1㎡×27=1082.57元，共计3327.89元，青岛某物业服务企业要求刘某支付3327元。青岛某物业服务企业并主张自2005年9月10日-2013年12月10日按照每日1元的标准计算滞纳金。2013年11月4日，小区业主委员会为青岛某物业服务企业出具证明一份，证明青岛某物业服务企业于2002年9月18日起至2013年12月30日依据《物业服务合同》在小区内进行管理服务，各项服务基本达到合同规定标准，物业费收缴率达90%，对于长期拖欠物业费的业主，青岛某物业服务企业每年至少通过电话、书面通知催缴六次以上。刘某对此不予认可，称直到今年才知道业主委员会的存在，也没有接到过青岛某物业服务企业催缴物业费的通知，且记不清何时开始没交物业服务费，在法院指定的期限内未提交已交费凭证。刘某为佐证其抗辩主张，提交照片8张，称照片能够证明小区内道路不好、小区广场破损、树木已死、小区内建有违章房、草坪被毁、小区内超市占道经营、某些业主圈地种菜、楼道内到处是小广告及刘某楼下邻居与刘某闹矛盾将刘某家门砸破的事实。青岛某物业服务企业认为上述照片系打印件，其真实性无法确认，也无法证明小区现状；即使属实，有关小区公共部分的维修也需要业主首先缴纳相关费用，动用公共维修基金应当经业主大会决议，并经2/3以上业主的同意，这是物业服务企业无法单独决定的；树木死亡后，应当移除再栽，这需要一段时间，且照片无法确认现在是否已经移除；有关违章建筑，物业服务企业只能进行规劝，无权强制拆除；有关邻里纠纷，与物业服务企业无关，与本案也无关，物业服务企业只能进行劝解协调，无其他权利。本案中，刘某给付物业服务企业物业服务费的法律依据是什么？
正确答案：根据《物业管理条例》第三十五条第二款“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”；第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”和第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，本案中刘某应该按其住宅小区《物业服务合同》的约定支付物业服务费用。物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要发挥业主自治与物业服务企业专业服务相结合的作用，共同创造和谐舒适的小区生活环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，提供高品质的物业服务，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，刘某提出的物业服务企业服务方面存在的不足，可采取投诉管理处、物业服务企业予以改正，甚至投诉相关行政主管部门，拒不改正的可收集证据后依法要求物业服务企业承担相应的违约责任，而物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，提高服务质量，为业主营造舒适宜居的居住环境。
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1). 业主张先生擅自将自己闲置的小区商品住房对外出租，受到有关部门的查处，你知道房屋租赁的特别规定吗？
正确答案：房屋租赁的特别规定：第一、房屋租赁应向房产管理部门备案；第二、房屋所有人将以划拨方式取得国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。第三、住室用房的租赁，应当执行政府规定的租赁政策。1)出租人出卖租赁房屋的，应当履行通知义务。2)出租人出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权。3)承租人租赁期间死亡的生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2). 2005年9月18日-2013年1月1日，青岛某物宾服务企业作为受托方(乙方)每年与委托方某新苑业主委员会(甲方)签订为期一年的《物业服务合同》，约定乙方为青岛市某新苑小区提供物业管理服务。委托管理事项为：(1)房屋公用部位和共用设施的维修养护和管理，依照《青岛市城市房屋公用部位和共用设施维修管理暂行办法》执行；(2)公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；(3)小区公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；(4)负责搞好小区内公共秩序和安全巡查工作；(5)公共楼道、庭院公共照明及单元电子对讲门等公用设施的日常运行和养护；(6)管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；(7)负责向业主和物业使用人收取公共性服务费并代收水费；(8)业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；(9)对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、依法起诉等措施。合同还约定物业服务费2005年9月18日-2006年9月18日按建筑面积每月每平方米0.30元收取；2006年9月19日-2011年9月18日按建筑面积每月每平方米0.35元收取；2011年9月19日-2014年1月1日按建筑面积每月每平方米0.45页收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按3%。所欠物业费比例交纳滞纳金。庭审中，青岛某物业服务企业起诉某新苑业主刘某欠缴2005年9月10日～2013年12月10日物业服务费3327元，计算方式为刘某所购物业建筑面积89.1㎡，2005年9月10-2011年9月10日按建筑面积每月每平方米0.35元收取，为0.35元/㎡×89.1㎡×72=2245.32元；2011年9月11日-2013年12月30日按建筑面积每月每平方米0.45元收取，为0.45元/㎡×89.1㎡×27=1082.57元，共计3327.89元，青岛某物业服务企业要求刘某支付3327元。青岛某物业服务企业并主张自2005年9月10日-2013年12月10日按照每日1元的标准计算滞纳金。2013年11月4日，小区业主委员会为青岛某物业服务企业出具证明一份，证明青岛某物业服务企业于2002年9月18日起至2013年12月30日依据《物业服务合同》在小区内进行管理服务，各项服务基本达到合同规定标准，物业费收缴率达90%，对于长期拖欠物业费的业主，青岛某物业服务企业每年至少通过电话、书面通知催缴六次以上。刘某对此不予认可，称直到今年才知道业主委员会的存在，也没有接到过青岛某物业服务企业催缴物业费的通知，且记不清何时开始没交物业服务费，在法院指定的期限内未提交已交费凭证。刘某为佐证其抗辩主张，提交照片8张，称照片能够证明小区内道路不好、小区广场破损、树木已死、小区内建有违章房、草坪被毁、小区内超市占道经营、某些业主圈地种菜、楼道内到处是小广告及刘某楼下邻居与刘某闹矛盾将刘某家门砸破的事实。青岛某物业服务企业认为上述照片系打印件，其真实性无法确认，也无法证明小区现状；即使属实，有关小区公共部分的维修也需要业主首先缴纳相关费用，动用公共维修基金应当经业主大会决议，并经2/3以上业主的同意，这是物业服务企业无法单独决定的；树木死亡后，应当移除再栽，这需要一段时间，且照片无法确认现在是否已经移除；有关违章建筑，物业服务企业只能进行规劝，无权强制拆除；有关邻里纠纷，与物业服务企业无关，与本案也无关，物业服务企业只能进行劝解协调，无其他权利。本案中，刘某给付物业服务企业物业服务费的法律依据是什么？
正确答案：根据《物业管理条例》第三十五条第二款“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”；第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”和第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，本案中刘某应该按其住宅小区《物业服务合同》的约定支付物业服务费用。物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，需要发挥业主自治与物业服务企业专业服务相结合的作用，共同创造和谐舒适的小区生活环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，提供高品质的物业服务，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，刘某提出的物业服务企业服务方面存在的不足，可采取投诉管理处、物业服务企业予以改正，甚至投诉相关行政主管部门，拒不改正的可收集证据后依法要求物业服务企业承担相应的违约责任，而物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，提高服务质量，为业主营造舒适宜居的居住环境。
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