2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·高级／三级）强化复习试题及答案四
2026/3/25
来源：易考吧
导语
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1). 周某系浦东甲花园业主，因对业主委员会选聘物业管理企业不满，遂向上海市浦东新区人民法院(以下简称“法院”)提起诉讼，要求撤销业主委员会相关决议。■2013年6月5日，被告上海市浦东新区浦东甲花园二期小区C业主委员会(以下简称“业委会”)对世纪花园二期召开业主大会进行公告，内容为：世纪花园小区与上海某物业发展有限公司签订的物业服务合同已经于2013年5月15日到期，根据相关法律规定，兹定于2013年6月20日上午10：00在二号楼一楼业委会办公室，采用书面征询意见方式召开业主大会，讨论选聘物业管理企业和本小区实施酬金制物业服务的事项，特此公告如下文件：(1)物业企业选聘方案及其表决票；(2)酬金制物业服务方案及其表决票；(3)本小区各户室号及其专有部分面积。表决票的送达与回收：表决票采取专人送达并上门回收的方式，相关文件和表决票将会于6月12日前直接送达到业主签收，两次上门送达不到的，表决票将发送到业主信箱或室内。投票截止时间为2013年6月20日上午10：00点整。投票箱分别设在每栋公寓楼大堂内和本小区二号楼一楼业委会办公室内。投票截止日期后三日内，业委会将向全体业主公告投票结果和本次业主大会决议。根据大会议事规则的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见的，视为同意参加表决业主的多数意见。同日，业委会公布浦东新区甲花园二期物业企业选聘方案和酬金制物业服务方案，就小区的物业管理企业选聘方式、选聘标准、物业服务费交付标准、服务标准、服务期限做了说明，该方案第五项为特别约定，内容为：以上选聘方案如未获业主大会通过，则根据《甲花园二期酬金制物业服务方案》表决结果，由业委会与在管物业服务企业商签续聘合同，自表决结果公告之日起15日内，如果双方未能成功签订服务合同，则直接按照上述选聘方案中的规定进行公开招标选聘物业管理企业，不再另行召开业主大会征询业主意见。■2013年6月22日，浦东新区甲花园二期业主大会、业主委员会对投票结果进行了公告：■1.回收票数符合业主大会会议召开条件：本小区全体业主所持投票权为757票，总计发放754张表决票，在截止时间前回收336张表决票，占44.56%，专有部分建筑面积78042.26㎡，占建筑物总面积46.40%，按照议事规则的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的大多数业主的意见418票，占55.44%，专有建筑面积53.44%，符合业主大会会议召开条件。■2.通过物业管理企业选聘方案，采取公开招标方式选聘物业管理企业：同意票597票，占79.18%，专有部分建筑面积132955.51㎡，占建筑物总面积79.04%，不同意票138票，占18.30%，专有部分面积31033.56㎡，占建筑物总面积18.45%，弃权票12票，占1.59%，专有部分建筑面积2547.45㎡，占建筑物总面积1.51%，废票7票，占0.93%，专有部分建筑面积1391.69㎡，占建筑物总面积0.83%；结果为通过物业管理企业选聘方案，采取公开招标方式选聘物业管理企业。■3.采取公开招标方式选聘物业管理企业：同意票644票，占85.41%，专有部分建筑面积143198.51㎡，占建筑物总面积85.14%，不同意票74票，占9.81%，专有部分面积17138.33㎡，占建筑物总面积10.19%，弃权票29票，占3.85%，专有部分建筑面积6199.68㎡，占建筑物总面积3.69%，废票7票，占0.93%，专有部分建筑面积1391.69㎡，占建筑物总面积0.83%；结果为新一期物业服务主要内容按酬金制物业服务方案执行。■2013年8月18日，业委会就物业管理企业公开招标结果公告，称经开标和评标程序，于2013年8月13日最终确定中标企业为上海乙物业管理有限公司。■2013年11月，某区丁街道丙第三居民委员会(以下简称“丙三居”)出具“丁街道相关部门对世纪花园二期业委会所开展指导、监督工作摘要”，指出：6月7日下午，为防止投票过程出现舞弊，业委会会同居委会的社区工作者戊、戌等一起对所有投票箱进行贴封处理，同时加双锁，两把钥匙分别由居委庚和业委会辛保管；6月13日，业委会考虑到6月20日小区业主大会对各相关利益方的公平性，提出本次业主大会由没有任何利益关系的居委社区工作者担任业主大会的工作人员，在征得居民区党组织同意后，业委会以公告形式向全体业主进行公布，期间业主没有提出任何异议。2013年6月20日，丁房办寅、街道业主大会指导办丑，居委会社区工作者卯、庚、巳、戊、申，社区民警酉一起参加了业主大会，现场人员通过社区志愿者为本次业主大会工作人员，并共同见证所有票箱封条全部完好无损(票箱为防窃票箱)。确认后业委会辛、居委会庚分别拿出钥匙交工作人员开箱，随后对表决票进行点票、计票、唱票等业主大会开会流程。统计结束后，经征询现场业主意见，由业委会辛、居委会庚一起对所有表决票进行进一步核实，并统计相应的建筑面积等一系列相关数据。■事后周某以业委会作出的决议在程序上违法且侵害其合法权益为由，提起诉讼，要求撤销浦东甲花园二期小区6月20日做出的业主大会决定。解聘物业服务企业的投票结果是否达到法律规定的50%业主同意比例？
正确答案：根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本次有关投票结果虽然未能直接达到50%的法定比例，但该小区《议事规则》已约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的大多数业主的意见。小区议事规则是业主大会共同表决通过的结果，应视为有效。经综合计算，最终同意比例超过50%，因此视为达到法定要求。
2). 2011年1月28日，广东省江门市某小区业主委员会与原物业服务企业签订《物业管理服务合同》，合同约定服务期限为2013年7月1日～2015年6月30日。2013年3月23日，业主委员会在未召开业主大会表决的情况下自行决定合同期满后不再与原物业服务企业续约并向原物业服务企业送达了通知书。同年3月31日，业主委员会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业主委员会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业主委员会发布公告，载明于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，发出533张，收回401张，其中368户同意，24户不同意，1票中立，8张废票，并认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业主委员会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。■此后，业主委员会成立了由5名业主委员会委员以及2名业主代表组成的招标评审小组，于2013年6月16日进行评标、开标工作。同年6月17日，业主委员会公布物业管理服务项目结果公示，评标信息：N公司得票4票，另一物业服务企业得票3票，拟中标人为N公司。在此期间，部分业主对业主委员会的工作提出了强烈的质疑并向相关部门投诉，但业主委员会仍然于同年6月30日与N公司签订了《物业管理服务合同》。■2013年7月1日，N公司依照合同带领工作人员及工作物资进驻小区，然而却遭到原驻物业与个别业主阻挠，经与业主委员会交涉，N公司于同年7月15日再次按照合同进场，遭遇阻挠，业主委员会未能解决N公司依约进驻小区的障碍，致使N公司至今无法履行合同。N公司认为业主委员会的违约行为导致其因此支付预备进场工作人员工资、购置物资、工具、服装、招聘广告费、项目宣传费、设备费、诉讼费等经济损失共计17264.9元，同时，该纠纷在江门市物业行业内炒得沸沸扬扬，使公司名誉和利益受到一定程度损害，N公司因此向法院提起诉讼，要求业主委员会赔偿上述损失并继续履行双方签订的物业服务合同。■问题：业主委员会自行与物业服务企业签订的物业服务合同是否有效？业主委员会在招标选聘物业服务企业的过程中存在过错是否应当承担责任？
正确答案：按照我国物业管理法律法规的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使管理权，可见，业主委员会的权利来源于业主大会，因此，业主委员会必须对业主大会负责并报告工作，不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。在物业服务合同到期前，业主委员会应召开业主大会由全体业主作出是否同意续聘或另行选聘物业服务企业的决定，若业主大会决定另行选聘物业服务企业，则应由业主委员会根据业主大会的决定开展具体选聘工作，并将选聘情况向业主大会汇报，经业主大会作出选聘决定后由业主委员会根据该决定代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。可见，在决定续聘或重新选聘物业服务企业的过程中的关键问题就是如何体现小区业主大会的决定权。■本案中，业主委员会与新的物业服务企业所签订的合同被认定无效就是因为无法体现小区业主大会的决议，违反了法律的强制性规定。主要体现在以下几点：第一，业主委员会在未得到业主大会同意的情况下，自行决定原物业服务企业的物业管理服务合同期满后不再续约，然后再向各业主发出《征求意见表》对“是否同意业主委员会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见，程序不当。第二，该征求意见事项并未指向具体的招聘方式，也未具体指向选聘哪一家物业服务企业，也未列举招投标的方法，上述事项的不明确性为日后部分业主质疑物业服务企业选聘工作合法性提供了合理的怀疑；第三，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成是否履行了必要的程序，是否征询了业主大会的意见，业主委员会并未提供证据予以证实。■关于业主委员会是否应当承担赔偿责任的问题，由于业主委员会在与新物业服务企业签订物业服务合同的过程中存在上述瑕疵导致双方所签订的合同被认定为无效，属于缔约过失，而且，由此导致新物业服务企业遭受了一定的损失，业主委员会应当承担缔约过失责任，即就新物业服务企业的损失承担赔偿责任。实践中，为避免类似情况的出现，需要业主委员会和物业服务企业的共同努力。业主委员会要时刻清晰地认识到自己的法律地位和权利来源，在作出涉及小区全体业主利益的决定时，需通过业主大会决议且达到法定条件方能执行；而物业服务企业在签订物业服务合同时也应注意审查业主委员会是否经过合法的决议程序，如果业主委员会的权利状态存在瑕疵，则有可能导致所签订的合同无效。
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1). 周某系浦东甲花园业主，因对业主委员会选聘物业管理企业不满，遂向上海市浦东新区人民法院(以下简称“法院”)提起诉讼，要求撤销业主委员会相关决议。■2013年6月5日，被告上海市浦东新区浦东甲花园二期小区C业主委员会(以下简称“业委会”)对世纪花园二期召开业主大会进行公告，内容为：世纪花园小区与上海某物业发展有限公司签订的物业服务合同已经于2013年5月15日到期，根据相关法律规定，兹定于2013年6月20日上午10：00在二号楼一楼业委会办公室，采用书面征询意见方式召开业主大会，讨论选聘物业管理企业和本小区实施酬金制物业服务的事项，特此公告如下文件：(1)物业企业选聘方案及其表决票；(2)酬金制物业服务方案及其表决票；(3)本小区各户室号及其专有部分面积。表决票的送达与回收：表决票采取专人送达并上门回收的方式，相关文件和表决票将会于6月12日前直接送达到业主签收，两次上门送达不到的，表决票将发送到业主信箱或室内。投票截止时间为2013年6月20日上午10：00点整。投票箱分别设在每栋公寓楼大堂内和本小区二号楼一楼业委会办公室内。投票截止日期后三日内，业委会将向全体业主公告投票结果和本次业主大会决议。根据大会议事规则的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见的，视为同意参加表决业主的多数意见。同日，业委会公布浦东新区甲花园二期物业企业选聘方案和酬金制物业服务方案，就小区的物业管理企业选聘方式、选聘标准、物业服务费交付标准、服务标准、服务期限做了说明，该方案第五项为特别约定，内容为：以上选聘方案如未获业主大会通过，则根据《甲花园二期酬金制物业服务方案》表决结果，由业委会与在管物业服务企业商签续聘合同，自表决结果公告之日起15日内，如果双方未能成功签订服务合同，则直接按照上述选聘方案中的规定进行公开招标选聘物业管理企业，不再另行召开业主大会征询业主意见。■2013年6月22日，浦东新区甲花园二期业主大会、业主委员会对投票结果进行了公告：■1.回收票数符合业主大会会议召开条件：本小区全体业主所持投票权为757票，总计发放754张表决票，在截止时间前回收336张表决票，占44.56%，专有部分建筑面积78042.26㎡，占建筑物总面积46.40%，按照议事规则的约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的大多数业主的意见418票，占55.44%，专有建筑面积53.44%，符合业主大会会议召开条件。■2.通过物业管理企业选聘方案，采取公开招标方式选聘物业管理企业：同意票597票，占79.18%，专有部分建筑面积132955.51㎡，占建筑物总面积79.04%，不同意票138票，占18.30%，专有部分面积31033.56㎡，占建筑物总面积18.45%，弃权票12票，占1.59%，专有部分建筑面积2547.45㎡，占建筑物总面积1.51%，废票7票，占0.93%，专有部分建筑面积1391.69㎡，占建筑物总面积0.83%；结果为通过物业管理企业选聘方案，采取公开招标方式选聘物业管理企业。■3.采取公开招标方式选聘物业管理企业：同意票644票，占85.41%，专有部分建筑面积143198.51㎡，占建筑物总面积85.14%，不同意票74票，占9.81%，专有部分面积17138.33㎡，占建筑物总面积10.19%，弃权票29票，占3.85%，专有部分建筑面积6199.68㎡，占建筑物总面积3.69%，废票7票，占0.93%，专有部分建筑面积1391.69㎡，占建筑物总面积0.83%；结果为新一期物业服务主要内容按酬金制物业服务方案执行。■2013年8月18日，业委会就物业管理企业公开招标结果公告，称经开标和评标程序，于2013年8月13日最终确定中标企业为上海乙物业管理有限公司。■2013年11月，某区丁街道丙第三居民委员会(以下简称“丙三居”)出具“丁街道相关部门对世纪花园二期业委会所开展指导、监督工作摘要”，指出：6月7日下午，为防止投票过程出现舞弊，业委会会同居委会的社区工作者戊、戌等一起对所有投票箱进行贴封处理，同时加双锁，两把钥匙分别由居委庚和业委会辛保管；6月13日，业委会考虑到6月20日小区业主大会对各相关利益方的公平性，提出本次业主大会由没有任何利益关系的居委社区工作者担任业主大会的工作人员，在征得居民区党组织同意后，业委会以公告形式向全体业主进行公布，期间业主没有提出任何异议。2013年6月20日，丁房办寅、街道业主大会指导办丑，居委会社区工作者卯、庚、巳、戊、申，社区民警酉一起参加了业主大会，现场人员通过社区志愿者为本次业主大会工作人员，并共同见证所有票箱封条全部完好无损(票箱为防窃票箱)。确认后业委会辛、居委会庚分别拿出钥匙交工作人员开箱，随后对表决票进行点票、计票、唱票等业主大会开会流程。统计结束后，经征询现场业主意见，由业委会辛、居委会庚一起对所有表决票进行进一步核实，并统计相应的建筑面积等一系列相关数据。■事后周某以业委会作出的决议在程序上违法且侵害其合法权益为由，提起诉讼，要求撤销浦东甲花园二期小区6月20日做出的业主大会决定。解聘物业服务企业的投票结果是否达到法律规定的50%业主同意比例？
正确答案：根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业管理企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本次有关投票结果虽然未能直接达到50%的法定比例，但该小区《议事规则》已约定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意已表决的大多数业主的意见。小区议事规则是业主大会共同表决通过的结果，应视为有效。经综合计算，最终同意比例超过50%，因此视为达到法定要求。
2). 2011年1月28日，广东省江门市某小区业主委员会与原物业服务企业签订《物业管理服务合同》，合同约定服务期限为2013年7月1日～2015年6月30日。2013年3月23日，业主委员会在未召开业主大会表决的情况下自行决定合同期满后不再与原物业服务企业续约并向原物业服务企业送达了通知书。同年3月31日，业主委员会向各业主发出《关于公开招聘物业服务企业事宜的通知》并附《征求意见表》，向业主征求意见对是否同意业主委员会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同进行表决。同年4月28日，业主委员会发布公告，载明于2013年3月31日以书面形式向全体业主征求公开招聘物业服务企业的意见，经回收统计，发出533张，收回401张，其中368户同意，24户不同意，1票中立，8张废票，并认为本次征求事项得到二分之一以上业主同意以及面积过半，征求事项表决通过，业主委员会将按照相关程序完善合同条款开展招聘工作。■此后，业主委员会成立了由5名业主委员会委员以及2名业主代表组成的招标评审小组，于2013年6月16日进行评标、开标工作。同年6月17日，业主委员会公布物业管理服务项目结果公示，评标信息：N公司得票4票，另一物业服务企业得票3票，拟中标人为N公司。在此期间，部分业主对业主委员会的工作提出了强烈的质疑并向相关部门投诉，但业主委员会仍然于同年6月30日与N公司签订了《物业管理服务合同》。■2013年7月1日，N公司依照合同带领工作人员及工作物资进驻小区，然而却遭到原驻物业与个别业主阻挠，经与业主委员会交涉，N公司于同年7月15日再次按照合同进场，遭遇阻挠，业主委员会未能解决N公司依约进驻小区的障碍，致使N公司至今无法履行合同。N公司认为业主委员会的违约行为导致其因此支付预备进场工作人员工资、购置物资、工具、服装、招聘广告费、项目宣传费、设备费、诉讼费等经济损失共计17264.9元，同时，该纠纷在江门市物业行业内炒得沸沸扬扬，使公司名誉和利益受到一定程度损害，N公司因此向法院提起诉讼，要求业主委员会赔偿上述损失并继续履行双方签订的物业服务合同。■问题：业主委员会自行与物业服务企业签订的物业服务合同是否有效？业主委员会在招标选聘物业服务企业的过程中存在过错是否应当承担责任？
正确答案：按照我国物业管理法律法规的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主行使管理权，可见，业主委员会的权利来源于业主大会，因此，业主委员会必须对业主大会负责并报告工作，不享有自行选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业的权利。在物业服务合同到期前，业主委员会应召开业主大会由全体业主作出是否同意续聘或另行选聘物业服务企业的决定，若业主大会决定另行选聘物业服务企业，则应由业主委员会根据业主大会的决定开展具体选聘工作，并将选聘情况向业主大会汇报，经业主大会作出选聘决定后由业主委员会根据该决定代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。可见，在决定续聘或重新选聘物业服务企业的过程中的关键问题就是如何体现小区业主大会的决定权。■本案中，业主委员会与新的物业服务企业所签订的合同被认定无效就是因为无法体现小区业主大会的决议，违反了法律的强制性规定。主要体现在以下几点：第一，业主委员会在未得到业主大会同意的情况下，自行决定原物业服务企业的物业管理服务合同期满后不再续约，然后再向各业主发出《征求意见表》对“是否同意业主委员会采用公开招聘方式确定物业服务企业并签订物业服务合同”的事项征求意见，程序不当。第二，该征求意见事项并未指向具体的招聘方式，也未具体指向选聘哪一家物业服务企业，也未列举招投标的方法，上述事项的不明确性为日后部分业主质疑物业服务企业选聘工作合法性提供了合理的怀疑；第三，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成是否履行了必要的程序，是否征询了业主大会的意见，业主委员会并未提供证据予以证实。■关于业主委员会是否应当承担赔偿责任的问题，由于业主委员会在与新物业服务企业签订物业服务合同的过程中存在上述瑕疵导致双方所签订的合同被认定为无效，属于缔约过失，而且，由此导致新物业服务企业遭受了一定的损失，业主委员会应当承担缔约过失责任，即就新物业服务企业的损失承担赔偿责任。实践中，为避免类似情况的出现，需要业主委员会和物业服务企业的共同努力。业主委员会要时刻清晰地认识到自己的法律地位和权利来源，在作出涉及小区全体业主利益的决定时，需通过业主大会决议且达到法定条件方能执行；而物业服务企业在签订物业服务合同时也应注意审查业主委员会是否经过合法的决议程序，如果业主委员会的权利状态存在瑕疵，则有可能导致所签订的合同无效。
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