2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·中级／四级）测试题及答案一
2026/3/25
来源：易考吧
导语
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1). 王某等132名业主系深圳市龙岗区某某苑小区业主，2011年7月5日，某某苑选举产生第三届业委会并获得深圳市龙岗区住房和建设局核准成立。第三届业委会(甲方)与深圳市K物业服务公司签订自2011年10月1日～2016年9月30日的《某某苑物业服务合同》，合同约定：物业服务收费方式为包干制，乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施等用于广告、房屋租赁、经营、商业促销等活动，应向甲方公布收益情况，接受甲方监督；乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益，扣除5%的社区文化费及必要的经营成本和税金后，按物业服务企业三成，‘业主大会’七成的比例进行分配；并参照某某苑本体维修基金模式、建立该收益账户，双方共同管理；甲方对本物业区域内的物业服务事项有知情权；审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况；按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金；乙方妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息；及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督；遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。乙方每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目和公布一次物业专项维修资金的使用情况。■本案132名业主向一审法院提起诉讼，请求判令：(1)K公司公布某某苑小区2003年1月1日-2012年12月31日物业专项维修资金及小区公共广告位出租、停车费收入、为社区配套的经营场所出租的租金等收益及支出财务账目，落实业主依法享有的知情权；(2)本案诉讼费及相关费用由K公司负担。其诉请中所称的为社区配套的经营场所包括：停车场(多层停车场、露天停车场、地下停车场)、会所(二楼)、游泳池、幼儿园、华程超市、药店、洗车场(位于地下停车场)、地下室、小店(会所楼下三家、小区大门口一家、立体停车场“优越”便利店)。K公司辩称，2005年12月19日，深圳市罗湖区人民法院作出民事裁定书，裁定将某某苑车库(即立体停车场)交付给拍卖竞得人某置业(深圳)有限公司管理、使用。该车库目前由K公司负责经营收费。地下室属于公共部分；根据房屋买卖合同，会所、幼儿园属于开发商所有，游泳池是会所的配套设施，应是开发商所有，但也是K公司在管理，其已将相关收益列入公共收益的分成当中，药店和超市等均在会所范围内；优越便利店目前由K公司在出租、收益，已经列入公共收益账户当中，另外四家小店也已列入公共收益使用分成，但会所楼下的三家跟超市连在一起，应属于开发商。本案132名业主诉请中的关于由K公司负担的相关费用，尚未发生。K公司称对相关公共部分的收益、支出账目一直有公布。其向原审法院提交的某某苑小区公共收入分成方案中，包括地面停车收入、游泳池、会所一楼、路边小店等。■一审法院查明，某某苑第三届业主委员会在原审法院受理此案后于2013年7月9日，被深圳市龙岗区住房和建设局以业委会违反《深圳经济特区物业管理条例》第三十八条的规定，决定解散业委会，并告知业委会将业主大会和业委会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业委会的财物等移交某街道办事处。截至一审庭审结束，某某苑小区尚未成立新的业主委员会本案132名业主在最初起诉时将业主委员会作为本案被告，后因目前不存在该主体，本案132名业主撤回了对业主委员会的起诉。一审后，上诉人王某等122名业主不服判决，再次向罗湖法院提起诉讼。■问题：业主知情权是否受诉讼时效的限制？
正确答案：本案中，一审与二审判决的争议焦点为：业主知情权是否受诉讼时效的限制。业主知情权基于对建筑物专有部分的所有权和对共有部分的共有和共同管理权而取得，指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及管理权相关事项的权利，是业主对共有部分行使管理权的必要组成部分。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，一审法院认为本案属于物业服务合同纠纷，而合同约定的权利义务是属于债权。但是业主知情权基于业主所有权人地位取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，一审判决适用法律错误。业主要求物业服务企业报告专项维修资金收支账目，这也是基于业主的物权及相关权利为前提。如果将业主的物权等同于普通债权适用时效，就会得出十分荒唐的结论。关于小区公用配套设施设备的收益，其所有权也是全体业主，物业服务企业只是受业主的委托进行经营管理。业主要求物业服务企业报告小区公共收益及支出，也是行使物权的表现，不能适用普通的时效。如果适用时效，两年以前的收益不能查询，同样意味着业主的物权(所有权及其收益权)没有法律保障。一审法院的此项判决，相当于将业主的完整所有权(收益权)人为分割为“分阶段所有权(收益权)”，或叫“时效所有权”。如果作为权利人的业主只能查询近两年收支账目，似乎意味着两年前的所有收支账目就可以成为经手人不能公开的秘密了。显然，一审判决关于此项争议适用时效的逻辑推理难以自圖其说。综上，一审法院对业主的维修资金和小区公共收益知情权适用时效的判决，《物业管理条例》等相关法律法规相违背。如果这种判例合法化，则物业服务企业会利用一切手段拖延业主的监督，拒不报告委托事项，只要拖过两年就能躲避监督，可将业主的财产和资金据为己有或随意支配，反正没有谁可以监督了。如果能开此先例，同样业主也没有必要及时交纳维修资金，只要利用一切手段拖延交纳，超过两年就万事大吉了，且业主拒交维修资金的法理更充分。■值得注意的是，小区业主公共收益及业主日常交纳的维修资金，均是构成业主公共设施维修更新改造的主要资金来源，如果因受时效的限制，两年前的业主公共收益不能过问两年以前业主所欠的维修资金也可不交，则小区业主公共设施维修及更新改造的资金来源就无法律保障。另外，因受时效期限的约束，为了在时效内及时行使权利，业主不得不每两年起诉物业服务企业报告小区公共收益及维修资金情况，物业服务企业不得不每两年起诉业主催交日常维修资金及管理等费用。这样小区的物业服务公司和业主就会长年累月纠缠在无止境的官司诉讼中，这种表面上的及时维权，实则是在强化双方的敌意状态，不利于构建双方和谐稳定的社区环境。它不是在调和化解矛盾和冲突，息纷止争，而是挑起纷争，激化业主与物业管理公司之间的矛盾和冲突。小区和谐的根源，就是要提倡权力制衡，平衡业主与物业服务企业之间的关系。如果小区的业主对物业服务企业的行为不能充分进行监督制约，双方地位不平衡，何来制衡？本案中一审判决限制了业主的物权及监督权，就等于违法不适当强化了物业服务企业的反监督权控制权，使小区矛盾进一步升级。因此，为了维护业主与物业服务企业的合法权益，公布小区全体业主的公共收益及专项维修资金不应受到时效限制。
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1). 王某等132名业主系深圳市龙岗区某某苑小区业主，2011年7月5日，某某苑选举产生第三届业委会并获得深圳市龙岗区住房和建设局核准成立。第三届业委会(甲方)与深圳市K物业服务公司签订自2011年10月1日～2016年9月30日的《某某苑物业服务合同》，合同约定：物业服务收费方式为包干制，乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施等用于广告、房屋租赁、经营、商业促销等活动，应向甲方公布收益情况，接受甲方监督；乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益，扣除5%的社区文化费及必要的经营成本和税金后，按物业服务企业三成，‘业主大会’七成的比例进行分配；并参照某某苑本体维修基金模式、建立该收益账户，双方共同管理；甲方对本物业区域内的物业服务事项有知情权；审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况；按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金；乙方妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息；及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督；遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。乙方每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目和公布一次物业专项维修资金的使用情况。■本案132名业主向一审法院提起诉讼，请求判令：(1)K公司公布某某苑小区2003年1月1日-2012年12月31日物业专项维修资金及小区公共广告位出租、停车费收入、为社区配套的经营场所出租的租金等收益及支出财务账目，落实业主依法享有的知情权；(2)本案诉讼费及相关费用由K公司负担。其诉请中所称的为社区配套的经营场所包括：停车场(多层停车场、露天停车场、地下停车场)、会所(二楼)、游泳池、幼儿园、华程超市、药店、洗车场(位于地下停车场)、地下室、小店(会所楼下三家、小区大门口一家、立体停车场“优越”便利店)。K公司辩称，2005年12月19日，深圳市罗湖区人民法院作出民事裁定书，裁定将某某苑车库(即立体停车场)交付给拍卖竞得人某置业(深圳)有限公司管理、使用。该车库目前由K公司负责经营收费。地下室属于公共部分；根据房屋买卖合同，会所、幼儿园属于开发商所有，游泳池是会所的配套设施，应是开发商所有，但也是K公司在管理，其已将相关收益列入公共收益的分成当中，药店和超市等均在会所范围内；优越便利店目前由K公司在出租、收益，已经列入公共收益账户当中，另外四家小店也已列入公共收益使用分成，但会所楼下的三家跟超市连在一起，应属于开发商。本案132名业主诉请中的关于由K公司负担的相关费用，尚未发生。K公司称对相关公共部分的收益、支出账目一直有公布。其向原审法院提交的某某苑小区公共收入分成方案中，包括地面停车收入、游泳池、会所一楼、路边小店等。■一审法院查明，某某苑第三届业主委员会在原审法院受理此案后于2013年7月9日，被深圳市龙岗区住房和建设局以业委会违反《深圳经济特区物业管理条例》第三十八条的规定，决定解散业委会，并告知业委会将业主大会和业委会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业委会的财物等移交某街道办事处。截至一审庭审结束，某某苑小区尚未成立新的业主委员会本案132名业主在最初起诉时将业主委员会作为本案被告，后因目前不存在该主体，本案132名业主撤回了对业主委员会的起诉。一审后，上诉人王某等122名业主不服判决，再次向罗湖法院提起诉讼。■问题：业主知情权是否受诉讼时效的限制？
正确答案：本案中，一审与二审判决的争议焦点为：业主知情权是否受诉讼时效的限制。业主知情权基于对建筑物专有部分的所有权和对共有部分的共有和共同管理权而取得，指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及管理权相关事项的权利，是业主对共有部分行使管理权的必要组成部分。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，一审法院认为本案属于物业服务合同纠纷，而合同约定的权利义务是属于债权。但是业主知情权基于业主所有权人地位取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不适用诉讼时效的规定，一审判决适用法律错误。业主要求物业服务企业报告专项维修资金收支账目，这也是基于业主的物权及相关权利为前提。如果将业主的物权等同于普通债权适用时效，就会得出十分荒唐的结论。关于小区公用配套设施设备的收益，其所有权也是全体业主，物业服务企业只是受业主的委托进行经营管理。业主要求物业服务企业报告小区公共收益及支出，也是行使物权的表现，不能适用普通的时效。如果适用时效，两年以前的收益不能查询，同样意味着业主的物权(所有权及其收益权)没有法律保障。一审法院的此项判决，相当于将业主的完整所有权(收益权)人为分割为“分阶段所有权(收益权)”，或叫“时效所有权”。如果作为权利人的业主只能查询近两年收支账目，似乎意味着两年前的所有收支账目就可以成为经手人不能公开的秘密了。显然，一审判决关于此项争议适用时效的逻辑推理难以自圖其说。综上，一审法院对业主的维修资金和小区公共收益知情权适用时效的判决，《物业管理条例》等相关法律法规相违背。如果这种判例合法化，则物业服务企业会利用一切手段拖延业主的监督，拒不报告委托事项，只要拖过两年就能躲避监督，可将业主的财产和资金据为己有或随意支配，反正没有谁可以监督了。如果能开此先例，同样业主也没有必要及时交纳维修资金，只要利用一切手段拖延交纳，超过两年就万事大吉了，且业主拒交维修资金的法理更充分。■值得注意的是，小区业主公共收益及业主日常交纳的维修资金，均是构成业主公共设施维修更新改造的主要资金来源，如果因受时效的限制，两年前的业主公共收益不能过问两年以前业主所欠的维修资金也可不交，则小区业主公共设施维修及更新改造的资金来源就无法律保障。另外，因受时效期限的约束，为了在时效内及时行使权利，业主不得不每两年起诉物业服务企业报告小区公共收益及维修资金情况，物业服务企业不得不每两年起诉业主催交日常维修资金及管理等费用。这样小区的物业服务公司和业主就会长年累月纠缠在无止境的官司诉讼中，这种表面上的及时维权，实则是在强化双方的敌意状态，不利于构建双方和谐稳定的社区环境。它不是在调和化解矛盾和冲突，息纷止争，而是挑起纷争，激化业主与物业管理公司之间的矛盾和冲突。小区和谐的根源，就是要提倡权力制衡，平衡业主与物业服务企业之间的关系。如果小区的业主对物业服务企业的行为不能充分进行监督制约，双方地位不平衡，何来制衡？本案中一审判决限制了业主的物权及监督权，就等于违法不适当强化了物业服务企业的反监督权控制权，使小区矛盾进一步升级。因此，为了维护业主与物业服务企业的合法权益，公布小区全体业主的公共收益及专项维修资金不应受到时效限制。
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