2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·中级／四级）强化训练试题及答案一
2026/3/25
来源：易考吧
导语
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1). 2010年9月9日，郑州Y置业有限公司(以下简称“Y置业公司”)与马x森、马某、张某某签订了《地下室购买协议书》一份，协议约定：郑州Y置业有限公司将位于郑东新区X园X号楼东二单元负一楼西户的地下室出让给马X森、马某、张某某(编号098)，地下室的使用权归马x森、马某、张某某拥有(同马x森、马某、张某某居住的一楼住房产权使用年限相同)，马x森、马某、张某某可随意支配、使用；马x森、马某、张某某所购买的地下室与楼上面积相对应，套内面积为107㎡(误差不得大于3㎡)，装修标准为内墙顶棚罩白，地面水泥砂抹平，地下室的楼梯设施应完备(与一楼住房接轨)；价款为171200元，Y置业公司在马x森、马某、张某某所购房屋交付使用的同时将该地下室交付使用；此协议书即为马x森、马某、张某某无偿拥有该地下室使用权的证明，Y置业公司不再负责为马x森、马某、张某某办理其他权属证书。协议落款处有马x森、马某、张某某签字捺印及被告印章予以确认。2010年4月24日，马x森、马某、张某某与W建筑工程公司(以下简称“W建筑公司”)签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议载明：被拆迁房屋建筑面积119.38㎡，套内建筑面积107.55㎡，W建筑公司按马x森、马某、张某某拆迁房屋套内建筑面积1：1比例安置到熊儿河路南侧阿卡迪亚西侧的原公司x园内，W建筑公司协助办理住房进住手续。协议落款处有马x森、马某、张某某签字捺印及W建筑公司盖章予以确认。另外，争议房屋所占用的土地系W建筑公司的土地，拆迁之后Y置业公司取得该土地的开发权。涉案楼盘于2010年12月由天津市G建筑设计股份有限公司完成图纸设计，于2011年3月8日开工建设。2013年1月22日，Y置业公司建设的位于郑州市郑东新区熊儿河路南、黄河东路西垂钓园项目经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2013年3月15日在郑州市郑东x区管理委员会竣工验收备案。涉案房屋所在小区名称为泊x小区，本案争议的地下室位于该小区六号楼二单元西户101室下方。■2013年7月11日，法院会同马x森、马某、张某某、Y置业公司双方依法对涉案的泊x小区五号楼一单元、六号楼二单元、六号楼一单元相对应的负一层进行现场勘验，勘验笔录载明：五号楼一单元、六号楼二单元、六号楼一单元相对应的负一层设计建造结构不一致，五号楼一单元负一层均为小隔间，小隔间门锁闭，从小隔间走廊上看到有排水管道横贯；六号楼二单元101室对应的负一层建筑结构与一层相对应，结构大致相同，负一层有四根排水管道，在楼顶处南北横贯；六号楼一单元负一层有四根排水管道横贯走廊；上述单元对应的负二层均为地下车库。本案审理过程中，马X森、马某、张某某申请对位于郑东新区垂钓园六号楼东二单元负一楼西户地下室的四根污水管道的拆除、移位到该建筑负二层的可行性进行评估鉴定，经依法委托，河南国是司法鉴定中心于2013年9月25日作出豫国是司鉴中心[2013]建质鉴字第2013092501号司法鉴定意见书，载明：对安装在司法鉴定申请方地下室的四根聚氯乙烯排水管的拆除、移位到该建筑物负二层，须经过天津市G建筑设计有限公司的同意，并重新设计、变更方可进行拆除、移位。■马x森、马某、张某某于2013年4月24日诉至法院，请求依法判令Y置业公司拆除位于郑东新区x园x号楼东二单元负一楼西户地下室的四根污水管道，排除妨碍，消除危险并支付赔偿金。■问题：Y置业公司的行为是否构巧侵权？马x森、马某、张某某请亲支付赔偿金的诉请能否得到支持？
正确答案：本案中，马X森、马某、张某某要求拆除、移位的四根排水管系由六号楼二单元整个单元多户人家所共用，在没有设计部门以及建设部门协调组织下擅自拆除移位，势必会影响其他业主的正常使用。法院的判决是本着维护公众利益和共有权利的角度，对于拆除管道的诉求不予支持完全正确。同时，法雁认为，郑州Y置业有限公司应按双方于2010年9月9日签订的《地下室购买协议书》中的约定，合理设计建造地下室，以实现协议约定的由马x森、马某、张某某随意支配、使用该地下室的目的，而Y置业公司在该地下室安装的排水管道事实上妨碍了马x森、马某、张某某对地下室的合理使用，侵害了三人的使用权；判决保护了案件中原告的合理索赔的权利，马x森、马某、张某某得到一定的经济损失，合情合理。
2). 原告上海市浦东新区某街区业主委员会(以下简称B业主委员会)诉称，原告系经街区业主大会选举产生，被告上海某物业管理有限公司(以下简称乙物业服务企业)系该小区前期物业。2007年，该小区开发商上海某房地产开发有限公司选聘被告作为前期物业服务企业。2012年7月，该小区成立业主大会并于2013年6月21日选聘了新的物业服务企业，至此被告乙物业服务企业的前期服务合同终止。2013年6月30日，在新老物业进行交接时，原告发现被告移交的资料不全，小区弱电系统、消防系统、供水系统等设备大部分无法正常使用。之后，在2013年7月9日交接协调会上，被告表示对小区内设备不花钱或花小钱能够修复的部分，由被告负责维修，消防设备、弱电系统的维修需向上级集团公司报告。此后，被告仅对消防器材即灭火器的缺失进行了补充，监控探头、集水井等进行了部分维修，而最重要的消防设备、弱电系统未按承诺进行维修。为此，原告于2013年8月26日委托律师发函，要求被告移交资料、进行维修及返还相应物业管理费。被告于8月28日回函中对消防系统、弱电系统等设备损坏予以确认，表示会进行维修，并表示愿意提供完整资料。经再次协调后，被告承诺于10月底前完成资料移交和维修工作，但被告至今未完成。现原告认为，被告在前期服务合同终止后应将全部物业服务资料移交给原告。被告在服务期间对共用部位、共用设施设备未按合同约定履行维修、养护、管理义务，造成财产损失。现原告请求上海市第一中级人民法院(以下简称法院)依法判令：(1)要求被告移交各项资料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等资料；物业承接查验档案；(2)由被告向原告支付弱电系统、消防系统、电梯设施的维修费用80万元(人民币，下同)；(3)由被告赔偿原告绿化毁损费用10万元；(4)由被告返还原告弱电系统、消防系统、电梯、绿化等设备维修养护相对应的物业管理费2669483元。■被告辩称，作为该小区前期物业服务公司按合同约定已履行了义务，在选聘了新物业服务企业后与新公司及原告之间已就相应工作进行了交接验收，已向原告及新物业服务企业移交了各种资料，由于资料过多，也明确告知原告及新物业服务企业来被告处进行复印，但至今未来复印相关资料，现被告依然愿意移交相关资料。对于赔偿维修费用及返还物业费问题，双方在2013年6月30日～9月的移交过程中，整个小区存在两个问题，即简单细小的维修问题和系统无法正常使用的大问题，在双方移交前，被告已经告知原告相关设备已过保修期，需要动用维修基金解决，不属于被告服务范围，原告不予区分而将全部责任推给被告显然不符合约定，也不尽合理，且被告也已经将属于被告服务范围的问题予以解决。关于小区绿化问题，少数树木死亡本身属于正常毁损范围，不应归责于被告。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。■经审理查明，被告乙物业服务企业与原告所在小区的开发商上海某房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告为该小区提供物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境卫生，交通及车辆停放秩序管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户资料与竣工验收资料。综合物业管理费为多层每月每平方米1.40元，高层为每月每平方米1.85元。管理期限自2007年12月1日起至业主委员会(业主大会)与物业服务企业签订物业服务合同生效止。后被告乙物业服务企业进入该小区进行物业服务。2012年7月4日，该小区成立了业主大会及业主委员会。2013年6月21日，由该小区业主大会与选聘的上海丁管理有限公司(下称丁物业服务企业)签订《物业服务合同》，约定由新物业服务企业即丁物业服务企业对原告所在小区进行物业服务，总建筑面积201158.89㎡，绿化面积47300㎡。服务事项为：(1)物业共用部位的维护；(2)物业共用设施设备的日常运行和维护；(3)公共绿化养护服务；(4)物业公共区域的清洁卫生服务；(5)公共秩序的维护服务；(6)物业使用禁止性行为的管理；(7)物业其他公共事务的管理服务；(8)业主委托的其他物业管理服务的事项。物业服务费为：高层公寓1.85元/(月·㎡)(底层1.40元)、别墅2.20/(月·㎡)、商铺3.00元/(月·㎡)。该服务费不含住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。服务期限自2013年7月1日～2015年6月30日止。2013年6月30日，原告会同被告乙物业服务企业及丁物业服务企业办理了该小区相关物业管理资料及设施设备的交接手续。被告乙物业服务企业就此撤离该小区，自7月1日开始由丁物业服务企业服务至今。被告乙物业服务企业在交接后对部分设施设备进行维修，但对小区弱电系统、消防系统、电梯设施、设备存在的问题，被告乙物业服务企业认为已超过质保期，不属物业维修范围，需动用小区维修基金才能解决，故未予维修。原、被告因此产生了争议，经协调未果，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实由前期物业服务合同、新物业服务合同、物业移交现场交接表、公证书及光盘、律师函及复函、丁物业服务企业制作的设施设备维修清单、6月30日有关图纸移交清单、6月30日关于电梯问题记录表、丁物业服务企业签名的设施设备维修清单、现场交接表、电梯维修验收单、2013年6月13日的工作联系单、电梯年检报告以及当事人庭审陈述等证据予以证实。本案中被告是否需要主动移交资料？如果需要，那么资料应该移交给业主还是新聘物业服务企业？
正确答案：关于前期物业服务企业退出时资料的移交问题。根据《物业管理条例》规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时按《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。”物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，将上述资料移交给业主委员会。所以，本案中，被告应当将原告的各项物业管理资料移交给原告，具体移交资料如下：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、消防系统、电梯、水泵、电子防盗门胃共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等备料；物业承接查验档案；专项维修资金的筹集、使用情况；业主及住户档案；物业管理用房等。因此，本案中的被告应当将上述所提到的交接资料移交给业主委员会，而不是直接交给新物业服务企业。
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1). 2010年9月9日，郑州Y置业有限公司(以下简称“Y置业公司”)与马x森、马某、张某某签订了《地下室购买协议书》一份，协议约定：郑州Y置业有限公司将位于郑东新区X园X号楼东二单元负一楼西户的地下室出让给马X森、马某、张某某(编号098)，地下室的使用权归马x森、马某、张某某拥有(同马x森、马某、张某某居住的一楼住房产权使用年限相同)，马x森、马某、张某某可随意支配、使用；马x森、马某、张某某所购买的地下室与楼上面积相对应，套内面积为107㎡(误差不得大于3㎡)，装修标准为内墙顶棚罩白，地面水泥砂抹平，地下室的楼梯设施应完备(与一楼住房接轨)；价款为171200元，Y置业公司在马x森、马某、张某某所购房屋交付使用的同时将该地下室交付使用；此协议书即为马x森、马某、张某某无偿拥有该地下室使用权的证明，Y置业公司不再负责为马x森、马某、张某某办理其他权属证书。协议落款处有马x森、马某、张某某签字捺印及被告印章予以确认。2010年4月24日，马x森、马某、张某某与W建筑工程公司(以下简称“W建筑公司”)签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议载明：被拆迁房屋建筑面积119.38㎡，套内建筑面积107.55㎡，W建筑公司按马x森、马某、张某某拆迁房屋套内建筑面积1：1比例安置到熊儿河路南侧阿卡迪亚西侧的原公司x园内，W建筑公司协助办理住房进住手续。协议落款处有马x森、马某、张某某签字捺印及W建筑公司盖章予以确认。另外，争议房屋所占用的土地系W建筑公司的土地，拆迁之后Y置业公司取得该土地的开发权。涉案楼盘于2010年12月由天津市G建筑设计股份有限公司完成图纸设计，于2011年3月8日开工建设。2013年1月22日，Y置业公司建设的位于郑州市郑东新区熊儿河路南、黄河东路西垂钓园项目经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2013年3月15日在郑州市郑东x区管理委员会竣工验收备案。涉案房屋所在小区名称为泊x小区，本案争议的地下室位于该小区六号楼二单元西户101室下方。■2013年7月11日，法院会同马x森、马某、张某某、Y置业公司双方依法对涉案的泊x小区五号楼一单元、六号楼二单元、六号楼一单元相对应的负一层进行现场勘验，勘验笔录载明：五号楼一单元、六号楼二单元、六号楼一单元相对应的负一层设计建造结构不一致，五号楼一单元负一层均为小隔间，小隔间门锁闭，从小隔间走廊上看到有排水管道横贯；六号楼二单元101室对应的负一层建筑结构与一层相对应，结构大致相同，负一层有四根排水管道，在楼顶处南北横贯；六号楼一单元负一层有四根排水管道横贯走廊；上述单元对应的负二层均为地下车库。本案审理过程中，马X森、马某、张某某申请对位于郑东新区垂钓园六号楼东二单元负一楼西户地下室的四根污水管道的拆除、移位到该建筑负二层的可行性进行评估鉴定，经依法委托，河南国是司法鉴定中心于2013年9月25日作出豫国是司鉴中心[2013]建质鉴字第2013092501号司法鉴定意见书，载明：对安装在司法鉴定申请方地下室的四根聚氯乙烯排水管的拆除、移位到该建筑物负二层，须经过天津市G建筑设计有限公司的同意，并重新设计、变更方可进行拆除、移位。■马x森、马某、张某某于2013年4月24日诉至法院，请求依法判令Y置业公司拆除位于郑东新区x园x号楼东二单元负一楼西户地下室的四根污水管道，排除妨碍，消除危险并支付赔偿金。■问题：Y置业公司的行为是否构巧侵权？马x森、马某、张某某请亲支付赔偿金的诉请能否得到支持？
正确答案：本案中，马X森、马某、张某某要求拆除、移位的四根排水管系由六号楼二单元整个单元多户人家所共用，在没有设计部门以及建设部门协调组织下擅自拆除移位，势必会影响其他业主的正常使用。法院的判决是本着维护公众利益和共有权利的角度，对于拆除管道的诉求不予支持完全正确。同时，法雁认为，郑州Y置业有限公司应按双方于2010年9月9日签订的《地下室购买协议书》中的约定，合理设计建造地下室，以实现协议约定的由马x森、马某、张某某随意支配、使用该地下室的目的，而Y置业公司在该地下室安装的排水管道事实上妨碍了马x森、马某、张某某对地下室的合理使用，侵害了三人的使用权；判决保护了案件中原告的合理索赔的权利，马x森、马某、张某某得到一定的经济损失，合情合理。
2). 原告上海市浦东新区某街区业主委员会(以下简称B业主委员会)诉称，原告系经街区业主大会选举产生，被告上海某物业管理有限公司(以下简称乙物业服务企业)系该小区前期物业。2007年，该小区开发商上海某房地产开发有限公司选聘被告作为前期物业服务企业。2012年7月，该小区成立业主大会并于2013年6月21日选聘了新的物业服务企业，至此被告乙物业服务企业的前期服务合同终止。2013年6月30日，在新老物业进行交接时，原告发现被告移交的资料不全，小区弱电系统、消防系统、供水系统等设备大部分无法正常使用。之后，在2013年7月9日交接协调会上，被告表示对小区内设备不花钱或花小钱能够修复的部分，由被告负责维修，消防设备、弱电系统的维修需向上级集团公司报告。此后，被告仅对消防器材即灭火器的缺失进行了补充，监控探头、集水井等进行了部分维修，而最重要的消防设备、弱电系统未按承诺进行维修。为此，原告于2013年8月26日委托律师发函，要求被告移交资料、进行维修及返还相应物业管理费。被告于8月28日回函中对消防系统、弱电系统等设备损坏予以确认，表示会进行维修，并表示愿意提供完整资料。经再次协调后，被告承诺于10月底前完成资料移交和维修工作，但被告至今未完成。现原告认为，被告在前期服务合同终止后应将全部物业服务资料移交给原告。被告在服务期间对共用部位、共用设施设备未按合同约定履行维修、养护、管理义务，造成财产损失。现原告请求上海市第一中级人民法院(以下简称法院)依法判令：(1)要求被告移交各项资料，包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等资料；物业承接查验档案；(2)由被告向原告支付弱电系统、消防系统、电梯设施的维修费用80万元(人民币，下同)；(3)由被告赔偿原告绿化毁损费用10万元；(4)由被告返还原告弱电系统、消防系统、电梯、绿化等设备维修养护相对应的物业管理费2669483元。■被告辩称，作为该小区前期物业服务公司按合同约定已履行了义务，在选聘了新物业服务企业后与新公司及原告之间已就相应工作进行了交接验收，已向原告及新物业服务企业移交了各种资料，由于资料过多，也明确告知原告及新物业服务企业来被告处进行复印，但至今未来复印相关资料，现被告依然愿意移交相关资料。对于赔偿维修费用及返还物业费问题，双方在2013年6月30日～9月的移交过程中，整个小区存在两个问题，即简单细小的维修问题和系统无法正常使用的大问题，在双方移交前，被告已经告知原告相关设备已过保修期，需要动用维修基金解决，不属于被告服务范围，原告不予区分而将全部责任推给被告显然不符合约定，也不尽合理，且被告也已经将属于被告服务范围的问题予以解决。关于小区绿化问题，少数树木死亡本身属于正常毁损范围，不应归责于被告。综上，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求。■经审理查明，被告乙物业服务企业与原告所在小区的开发商上海某房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由被告为该小区提供物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境卫生，交通及车辆停放秩序管理，维持公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住户资料与竣工验收资料。综合物业管理费为多层每月每平方米1.40元，高层为每月每平方米1.85元。管理期限自2007年12月1日起至业主委员会(业主大会)与物业服务企业签订物业服务合同生效止。后被告乙物业服务企业进入该小区进行物业服务。2012年7月4日，该小区成立了业主大会及业主委员会。2013年6月21日，由该小区业主大会与选聘的上海丁管理有限公司(下称丁物业服务企业)签订《物业服务合同》，约定由新物业服务企业即丁物业服务企业对原告所在小区进行物业服务，总建筑面积201158.89㎡，绿化面积47300㎡。服务事项为：(1)物业共用部位的维护；(2)物业共用设施设备的日常运行和维护；(3)公共绿化养护服务；(4)物业公共区域的清洁卫生服务；(5)公共秩序的维护服务；(6)物业使用禁止性行为的管理；(7)物业其他公共事务的管理服务；(8)业主委托的其他物业管理服务的事项。物业服务费为：高层公寓1.85元/(月·㎡)(底层1.40元)、别墅2.20/(月·㎡)、商铺3.00元/(月·㎡)。该服务费不含住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。服务期限自2013年7月1日～2015年6月30日止。2013年6月30日，原告会同被告乙物业服务企业及丁物业服务企业办理了该小区相关物业管理资料及设施设备的交接手续。被告乙物业服务企业就此撤离该小区，自7月1日开始由丁物业服务企业服务至今。被告乙物业服务企业在交接后对部分设施设备进行维修，但对小区弱电系统、消防系统、电梯设施、设备存在的问题，被告乙物业服务企业认为已超过质保期，不属物业维修范围，需动用小区维修基金才能解决，故未予维修。原、被告因此产生了争议，经协调未果，原告遂诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实由前期物业服务合同、新物业服务合同、物业移交现场交接表、公证书及光盘、律师函及复函、丁物业服务企业制作的设施设备维修清单、6月30日有关图纸移交清单、6月30日关于电梯问题记录表、丁物业服务企业签名的设施设备维修清单、现场交接表、电梯维修验收单、2013年6月13日的工作联系单、电梯年检报告以及当事人庭审陈述等证据予以证实。本案中被告是否需要主动移交资料？如果需要，那么资料应该移交给业主还是新聘物业服务企业？
正确答案：关于前期物业服务企业退出时资料的移交问题。根据《物业管理条例》规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时按《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。”物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作，将上述资料移交给业主委员会。所以，本案中，被告应当将原告的各项物业管理资料移交给原告，具体移交资料如下：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、消防系统、电梯、水泵、电子防盗门胃共用设施设备档案及运行、维修、养护记录；小区水箱清洗记录及水箱检测报告等备料；物业承接查验档案；专项维修资金的筹集、使用情况；业主及住户档案；物业管理用房等。因此，本案中的被告应当将上述所提到的交接资料移交给业主委员会，而不是直接交给新物业服务企业。
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