2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·中级／四级）强化练习题及答案二
2026/3/25
来源：易考吧
导语
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1). 深圳市福田区M小区建筑物总建筑面积23976.4㎡，总户数181户。深圳市甲物业管理有限公司(以下简称甲物业服务企业)自2002年3月31日进驻涉案小区进行物业管理。2004年9月1日，深圳市福田区M小区业主委员会(以下简称深圳某业主委员会)与甲物业服务企业签订了一份《物业管理合同》，约定深圳某业主委员会将位于深圳市福田区的M小区委托给甲物业服务企业进行物业管理，期限从2004年9月1日～2007年8月31日。■2007年9月1日，深圳某业主委员会再次与甲物业服务企业签订了一份《物业管理合同》，约定深圳某业主委员会将位于深圳市福田区的M小区委托给甲物业服务企业进行物业管理，期限从2007年9月1日～2010年8月31日。双方在上述合同中还对物业管理事项、物业服务费用标准以及违约责任等进行了约定。■2010年8月18日，深圳市福田区M小区第三届业主委员会成立，并于2010年8月30日获得深圳市福田区建设局备案，任期三年，从2010年8月18日起至2013年8月17日。上述《物业管理合同》约定的物业服务期限届满后，深圳某业主委员会多次要求甲物业服务企业退出M小区，甲物业服务企业拒绝退出涉案小区。■2010年7月13日，深圳某业主委员会与甲物业服务企业达成了一份《2010年半年度房屋本体维修基金收支情况公布表》，确认涉案小区2010年上半年本体维修基金(专项维修资金)余额为241732.10元。2010年12月9日，深圳某业主委员会向甲物业服务企业发送了一份《函件》，称其已在建设银行深圳景田支行开了账户(账号xxxXXX)，请甲物业服务企业将共管账户内的本体维修基金222195.32元转到深圳某业主委员会账户。甲物业服务企业接到上述函件后，认为深圳某业主委员会无权处分本体维修基金，因此没有将上述本体维修基金数额转到深圳某业主委员会账户。■2011年1月17日，深圳某业主委员会在涉案小区张贴了《关于深圳市福田区M小区业主大会讨论事项的通告》，内容为：深圳市福田区M小区业主委员会提议于2011年1月22日召开业主大会，业主大会的议程是：(1)是否同意授权深圳某业主委员会选聘物业服务企业为M小区进行服务；(2)是否同意授权深圳某业主委员会决定采用公开招标或邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业；(3)是否同意继续聘任深圳市甲物业管理有限公司对M小区进行物业管理；(4)是否授权深圳某业主委员会与选定的物业服务企业谈判并签订物业管理服务合同。■2011年2月18日，涉案小区社区工作站向深圳某业主委员会发送了一份指导意见函，认为深圳某业主委员会发出的《关于深圳市福田区M小区业主大会讨论事项的通告》中第2项“邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业”不符合《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条第(三)项的规定，要求予以删除。该社区工作站在指导意见函中还向深圳某业主委员会强调，召开业主大会应提前15日将会议议题、时间、地点及表决事项等予以公告，并抄送全体业主。■深圳某业主委员会没有采纳社区工作站的建议、于2011年2月19日召开业主大会，对《关于深圳市福田区M小区业主大会讨论事项的通告》中所涉及的4项内容进行表决。2011年3月6日，深圳某业主委员会在涉案小区公告栏张贴了《M小区业主大会决定公告》，内容如下：“M小区全体业主：业主大会根据物业管理条例的相关规定，于2011年2月19日就本小区进行续聘现物业管理单位或招投标选聘新的物业管理单位，对小区进行物业管理服务工作进行投票表决。经2011年3月6日业主大会进行公开开箱验票和有关人员及部分业主到场监督见证，开箱验票结果如下：小区总票(181张)权数为24326，经过验票，表决票废票0张，收回的有效表决票(122张)票权数为15939，与会业主票权数占小区业主大会总票权数的65.52%，小区业主总人数181，与会业主人数122，与会业主人数占全体业主人数67.4%，符合法定比例。表决结果如下：同意(表决事项一)的人数为107，同意率为59.12%，达到通过的法定比例；同意(表决事项二)的票权数为14707，同意率为60.46%，达到通过的法定比例；同意(表决事项三)的人数为54，同意率为29.83%，达到通过的法定比例；同意(表决事项四)的票权数为15070，同意率为61.95%，达到通过的法定比例。”■2011年6月24日，深圳某业主委员会在报纸上刊登了《M小区物业管理服务招标公告》，向社会公开招聘物业管理公蔔。2011年7月22日，深圳某业主委员会与深圳市乙物业管理有限公司签订了一份《深圳M小区物业管理服务委托合同》，约定深圳某业主委员会将位于深圳市福田区的M小区委托给深圳市乙物业管理有限公司进行物业管理。■深圳某业主委员会向深圳市福田区人民法院提出诉请：(1)甲物业服务企业退出福田区香梅北路M小区；(2)甲物业服务企业向深圳某业主委员会移交物业服务用房和相关设施，包括：1)负一、负二楼停车场设施，2)A栋负一楼保安宿舍，3)A栋负一、负二楼用水、用电房，4)A栋、B栋各2个电梯和每层水井房及钥匙，5)A栋三楼架空层管理处用房；(3)甲物业服务企业向深圳某业主委员会移交物业服务所必需的相关资料，包括物业管理的全部档案、财务等资料；(4)甲物业服务企业向深圳某业主委员会移交专项维修资金609636.41元和属于全体业主的公共收入积累形成的财产1244811.5元，共计1854447.91元。深圳某业主委员会召开的业主大会程序是否合法问题？
正确答案：《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。而本案中，深圳某业主委员会作为业主大会会议召集人，并没有在业主大会召开前提前15天通知全体业主，导致于2011年2月19日召开的M小区业主大会会议程序不符合法律规定。
2). 物业管理的委托方有哪些？
正确答案：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。(1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方；对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业；(2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。
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1). 深圳市福田区M小区建筑物总建筑面积23976.4㎡，总户数181户。深圳市甲物业管理有限公司(以下简称甲物业服务企业)自2002年3月31日进驻涉案小区进行物业管理。2004年9月1日，深圳市福田区M小区业主委员会(以下简称深圳某业主委员会)与甲物业服务企业签订了一份《物业管理合同》，约定深圳某业主委员会将位于深圳市福田区的M小区委托给甲物业服务企业进行物业管理，期限从2004年9月1日～2007年8月31日。■2007年9月1日，深圳某业主委员会再次与甲物业服务企业签订了一份《物业管理合同》，约定深圳某业主委员会将位于深圳市福田区的M小区委托给甲物业服务企业进行物业管理，期限从2007年9月1日～2010年8月31日。双方在上述合同中还对物业管理事项、物业服务费用标准以及违约责任等进行了约定。■2010年8月18日，深圳市福田区M小区第三届业主委员会成立，并于2010年8月30日获得深圳市福田区建设局备案，任期三年，从2010年8月18日起至2013年8月17日。上述《物业管理合同》约定的物业服务期限届满后，深圳某业主委员会多次要求甲物业服务企业退出M小区，甲物业服务企业拒绝退出涉案小区。■2010年7月13日，深圳某业主委员会与甲物业服务企业达成了一份《2010年半年度房屋本体维修基金收支情况公布表》，确认涉案小区2010年上半年本体维修基金(专项维修资金)余额为241732.10元。2010年12月9日，深圳某业主委员会向甲物业服务企业发送了一份《函件》，称其已在建设银行深圳景田支行开了账户(账号xxxXXX)，请甲物业服务企业将共管账户内的本体维修基金222195.32元转到深圳某业主委员会账户。甲物业服务企业接到上述函件后，认为深圳某业主委员会无权处分本体维修基金，因此没有将上述本体维修基金数额转到深圳某业主委员会账户。■2011年1月17日，深圳某业主委员会在涉案小区张贴了《关于深圳市福田区M小区业主大会讨论事项的通告》，内容为：深圳市福田区M小区业主委员会提议于2011年1月22日召开业主大会，业主大会的议程是：(1)是否同意授权深圳某业主委员会选聘物业服务企业为M小区进行服务；(2)是否同意授权深圳某业主委员会决定采用公开招标或邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业；(3)是否同意继续聘任深圳市甲物业管理有限公司对M小区进行物业管理；(4)是否授权深圳某业主委员会与选定的物业服务企业谈判并签订物业管理服务合同。■2011年2月18日，涉案小区社区工作站向深圳某业主委员会发送了一份指导意见函，认为深圳某业主委员会发出的《关于深圳市福田区M小区业主大会讨论事项的通告》中第2项“邀请招标或协议选聘的方式选聘物业服务企业”不符合《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条第(三)项的规定，要求予以删除。该社区工作站在指导意见函中还向深圳某业主委员会强调，召开业主大会应提前15日将会议议题、时间、地点及表决事项等予以公告，并抄送全体业主。■深圳某业主委员会没有采纳社区工作站的建议、于2011年2月19日召开业主大会，对《关于深圳市福田区M小区业主大会讨论事项的通告》中所涉及的4项内容进行表决。2011年3月6日，深圳某业主委员会在涉案小区公告栏张贴了《M小区业主大会决定公告》，内容如下：“M小区全体业主：业主大会根据物业管理条例的相关规定，于2011年2月19日就本小区进行续聘现物业管理单位或招投标选聘新的物业管理单位，对小区进行物业管理服务工作进行投票表决。经2011年3月6日业主大会进行公开开箱验票和有关人员及部分业主到场监督见证，开箱验票结果如下：小区总票(181张)权数为24326，经过验票，表决票废票0张，收回的有效表决票(122张)票权数为15939，与会业主票权数占小区业主大会总票权数的65.52%，小区业主总人数181，与会业主人数122，与会业主人数占全体业主人数67.4%，符合法定比例。表决结果如下：同意(表决事项一)的人数为107，同意率为59.12%，达到通过的法定比例；同意(表决事项二)的票权数为14707，同意率为60.46%，达到通过的法定比例；同意(表决事项三)的人数为54，同意率为29.83%，达到通过的法定比例；同意(表决事项四)的票权数为15070，同意率为61.95%，达到通过的法定比例。”■2011年6月24日，深圳某业主委员会在报纸上刊登了《M小区物业管理服务招标公告》，向社会公开招聘物业管理公蔔。2011年7月22日，深圳某业主委员会与深圳市乙物业管理有限公司签订了一份《深圳M小区物业管理服务委托合同》，约定深圳某业主委员会将位于深圳市福田区的M小区委托给深圳市乙物业管理有限公司进行物业管理。■深圳某业主委员会向深圳市福田区人民法院提出诉请：(1)甲物业服务企业退出福田区香梅北路M小区；(2)甲物业服务企业向深圳某业主委员会移交物业服务用房和相关设施，包括：1)负一、负二楼停车场设施，2)A栋负一楼保安宿舍，3)A栋负一、负二楼用水、用电房，4)A栋、B栋各2个电梯和每层水井房及钥匙，5)A栋三楼架空层管理处用房；(3)甲物业服务企业向深圳某业主委员会移交物业服务所必需的相关资料，包括物业管理的全部档案、财务等资料；(4)甲物业服务企业向深圳某业主委员会移交专项维修资金609636.41元和属于全体业主的公共收入积累形成的财产1244811.5元，共计1854447.91元。深圳某业主委员会召开的业主大会程序是否合法问题？
正确答案：《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。而本案中，深圳某业主委员会作为业主大会会议召集人，并没有在业主大会召开前提前15天通知全体业主，导致于2011年2月19日召开的M小区业主大会会议程序不符合法律规定。
2). 物业管理的委托方有哪些？
正确答案：按物业产权归属和物业管理委托的时间，物业管理的委托方有房地产开发企业和业主委员会两类。(1)房地产开发企业。在以下两种情况下是物业管理的委托方；对建成后以销售为主的物业，在物业建成和出售前，其产权归属房地产企业；对建成后并不出售或大部分不出售，而以出租经营为主的物业，故其产权或大部分产权归开发企业；(2)委员会。以销售为主的物业，当业主达到一定比例时，应成立业主委员会，它是全体业主的代表，物业管理委托方就是业主委员会。
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