2026年物业管理师职业技能鉴定考试（技能实操·技师／高级技师）精选模拟试题及答案一,更多相关资讯请继续查看易考吧
1). 2001年4月5日，杨女士与某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市海淀区xx房屋一套，并于2001年9月21日办理入住手续。合同附件五约定：(1)卖方承诺，在卖方指定的物业服务企业管理期间，物业管理费按2.8元/(月·㎡)标准收缴；(2)物业收费有关标准：取暖费28元/(供暖季·㎡)。杨女士办理入住手续后，开发商指定某物业服务企业为该小区提供物业服务。某物业服务企业自述，该公司自2004年1月1日起，实际按照2.52元/(月·㎡)的标准收取物业管理费，自2003年开始，取暖费用以28元/(供暖季·㎡)标准收取。杨女士说小区业主大会已做出解聘某物业服务企业的决定，但尚未选聘好新物业服务企业，现仍由某物业服务企业提供物业管理服务。杨女士未交纳2006年1月1日～2014年6月30日物业管理费，及2006年11月15日-2014年3月15日供暖费。就未交费原因，杨女士主张某物业服务企业物业服务不合格，主要体现在：恶意将其家中供暖阀门关闭，导致无法正常供暖；物业服务企业工作人员多次对其进行骚扰、漫骂恶意损坏其个人财物。杨女士就此提供大量照片、报警说明等。经法院与曙光派出所核实，双方确实多次发生冲突，2014年6月6日接警单显示，杨女士因家中停电，物业服务企业拒不让电力公司进入维修产生纠纷。杨女士还提出物业服务企业无供暖资质，不应收取供暖费用，但物业服务企业不予认可，提供了2010年11月5日北京市海淀区市政市容管理委员会出具的运行证，显示该公司被准予备案。原审法院按双方当事人陈述、开庭笔录、照片、商品房买卖合同、接警单、用户手册等证据材料认定上述事实的证据。■某物业服务企业多次催要杨女士拖欠的物业管理费和供暖费未果，诉讼至法院请求：(1)判令杨女士向物业服务企业支付2006年1月1日～2014年6月30日的物业管理费33584.52元、2006年11月15日-2014年3月15日供暖费31358.4元。(2)判令杨女士按欠款额每日千分之一的标准向物业服务企业支付至实际付清之日止的滞纳金。一审判决后，某物业服务企业同意判决。杨女士不服判决，提起上诉：请求撤销原审法院判决，驳回某物业服务企业的全部诉讼请求。上诉理由是：(1)本案存在程序重大问题。原审法院违反了立案审查程序，案由错误，传票无案号，传票只告知时间、地点，剥夺我的知情权。对我的调查取证申请置之不理。剥夺我反诉权利。拒绝让我在法庭上阐述和提供证据。(2)事实认定错误。法官的询问显失公平，我提交了大量的证据，但笔录和判决书把我的陈述和观点完全颠倒。我和某物业服务企业之间根本没有物业服务合同，对方无权起诉我，物业服务企业的收费属于强制服务、乱收费、高收费。(3)原审法院法律依据有误。业主可否以物业服务瑕疵为由拒绝交纳全部物业服务费、供暖费吗？

正确答案：业主认为物业服务企业提供的物业服务质量有瑕疵，可以以此抗辩，主张核减物业费，但需要充分举证。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，杨女士主张物业服务存在瑕疵，依据其提供的相应证据及法院调查核实的相关情况，可以认定杨女士与物业服务企业人员多次发生冲突的情况，物业服务存在瑕疵的情况，某物业服务企业应在日后的物业服务中予以改进。同时，杨女士长期拖欠大量物业、供暖费用亦存在违约行为，一定程度上也是导致双方矛盾激化的原因。法院审理中考虑到某物业服务企业服务瑕疵情况，适当酌减了杨女士应缴物业费数额。关于供暖费用，因某物业服务企业实际提供了相应服务，杨女士未就供暖服务不合格提供充分有效的证据证明，故其理应足额交纳相应费用。关于滞纳金，因双方一直就物业服务质量等问题存在一定争议，故不属于杨女士恶意拖欠。所以，杨女士试图在根本上否认某物业服务企业物业服务的合法性进而免除交纳一切服务费用的请求与其自身已经享受物业管理、供暖服务的事实形成矛盾。因此，本案中，杨女士拒绝交纳全部物业服务费和供暖费的理由不成立。

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