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1). 成都市某小区业主于2011年6月18日选举产生业主委员会，2012年7月22日，该小区业主委员会向全体业主公布《关于x小区自主选聘物业服务企业的通告》，公告中载明选聘工作的主体、票箱设置、投票方式、选票领取、投票时间、开箱计票时间、投票结果产生等事项。2012年11月6日，小区选聘物业服务企业工作小组发布《关于10月27日首次选聘物管服务企业投票计票结果的通告》，经统计共投票1218票(其中有效票1203票，作废15票)，x公司得票1192票，得票面积115895.33㎡，“根据小区成套总数2221户，总建筑面积214979.77㎡”，x公司“已经双过半，为本次选聘第一中标人”。之后，业主委员会和业主大会于2013年3月12日联合发布《公告》，告知小区全体业主已于2013年2月1日与x公司签订了《物业服务合同》。■合同签订后，周某某、邓某某等16名业主认为业主委员会在计算小区总建筑面积时未将车位总面积26847.49㎡计算在内，若将该面积计算在总面积中，则x公司的得票面积115895.33㎡不能过半，业主委员会做出的选聘物业服务企业的决定不符合相关法律规定，故向人民法院提起诉讼，请求撤销该决定。业主委员会认为，其计算总建筑面积时是根据《成都市物业管理条例》第四条第四项“地下停车位在业主大会中不计投票权”的规定未将停车位面积纳入计算范围。经法院审理查明，该小区由住宅、商铺、地下停车位、物管用房和其他建筑组成，其总建筑面积为250815.95㎡(其中，住宅和商铺的总建筑面积为216545.9m：地下停车位总建筑面积为26847.49㎡，总户数为2219户)。■问题：业主投票时如何认定专有部分面积和总面积？业主个人所有的车位以及物业管理用房的面积是否应当计入投票面积？

正确答案：建筑物区分所有权是业主投票权的基础，该项权利包括专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系所衍生的成员权三部分组成。拥有专有部分的所有权也就拥有了共有所有权和成员权，专有部分所有权丧失，则共有权和成员权也随之丧失。我国法律中对投票权数、投票人数之所以有“双过半”和“双过三分之二”的规定，就是为了防止大业主在业主自治过程中侵害小业主的权利，但不能因此否定专有权对共有权和成员权的决定性作用。■本案中，涉案小区停车位已经登记在业主个人名下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定应认定为专有部分面积，而在计算投票权数时的总建筑面积为各专有面积的总和，因此，周某某、邓某某等业主要求业主委员会将停车位面积计入总建筑面积的主张是正确的，在计算得票权数时也应当将投赞成票的停车位所有权人的投票权数纳入计算范围。■至于对《成都市人民政府关于贯彻实施〈成都市物业管理条例〉的通知》第四条第(四)项的理解，根据法学原理和司法实践，该条款所指的停车位应当指归全体业主共有的停车位，此种类型的停车位由于没有专有权作基础，此类停车位上也就无法形成共有权和成员权，我国大部分地区的住宅停车位都属于此种情况，而在此种情况下，停车位的面积是不计入投票权数的。

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