不动产登记代理人员考试真题解析模拟(2026年四川省)

　　1.【单选题】

　　不动产权属证书与不动产登记簿记载不一致时，处理原则是(  )。

　　A.以不动产权属证书为准

　　B.以不动产登记簿为准

　　C.由登记机构重新核实后决定

　　D.提交上级自然资源主管部门裁决

　　答案：B

　　解析：依据《不动产登记暂行条例》第二十一条，登记簿是物权归属和内容的根据；权属证书与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。此为历年高频考点，强调登记簿的法律效力优先。

　　2.【单选题】

　　下列情形中，可以由当事人单方申请不动产登记的是(  )。

　　A.商品房买卖转移登记

　　B.抵押权设立登记

　　C.因继承取得房屋所有权

　　D.夫妻共有财产加名

　　答案：C

　　解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》，因继承、受遗赠、人民法院或仲裁委员会生效法律文书取得不动产权利的，可单方申请。其他如买卖、抵押等通常需双方共同申请。该知识点在历年考试中反复出现。

　　3.【单选题】

　　预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，其法律效力为(  )。

　　A.处分行为有效，但不得对抗善意第三人

　　B.处分行为无效

　　C.不发生物权效力

　　D.需经登记机构追认后生效

　　答案：C

　　解析：《民法典》第221条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。这是“预告登记”核心效力所在，也是实务与考试重点。

　　4.【单选题】

　　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起(  )个工作日内办结。

　　A.10

　　B.15

　　C.30

　　D.45

　　答案：C

　　解析：《不动产登记暂行条例》第二十条明确规定，登记机构应自受理之日起30个工作日内办结，法律另有规定除外。该时限题几乎每年必考。

　　5.【单选题】

　　下列哪项不属于不动产登记的法定类型？

　　A.首次登记

　　B.转移登记

　　C.备案登记

　　D.异议登记

　　答案：C

　　解析：“备案登记”属于行政管理行为，并非《不动产登记暂行条例》规定的物权登记类型。法定登记类型包括首次、变更、转移、注销、更正、异议、预告、查封等。混淆“备案”与“登记”是常见干扰项。

　　6.【单选题】

　　甲将已抵押的房屋出售给乙，未通知抵押权人，但办理了转移登记。关于原抵押权的效力，正确的是(  )。

　　A.抵押权自动消灭

　　B.抵押权继续存在，可对抗乙

　　C.乙取得无负担的所有权

　　D.需重新设定抵押权

　　答案：B

　　解析：《民法典》第406条规定，抵押期间抵押人可转让抵押财产，抵押权不受影响。除非抵押合同明确禁止转让且已登记，否则抵押权随不动产一并转移。此为“带押过户”改革背景下的重要考点。

　　7.【单选题】

　　申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记，必须提交的材料不包括(  )。

　　A.申请人身份证明

　　B.宅基地批准文件

　　C.房屋竣工验收备案表

　　D.乡村建设规划许可证

　　答案：C

　　解析：农村宅基地房屋首次登记一般不要求“竣工验收备案表”，因其多为自建房，非商品房开发项目。但需提供规划许可或符合乡村规划的证明。该题考察对农村不动产登记特殊性的理解。

　　8.【单选题】

　　不动产登记资料的保存期限为(  )。

　　A.30年

　　B.50年

　　C.永久

　　D.自权利消灭起30年

　　答案：C

　　解析：《不动产登记暂行条例》第十三条规定，不动产登记簿由登记机构永久保存。电子与纸质介质均需永久保存。该点常与档案管理、查询制度结合考查。

　　9.【单选题】

　　下列关于异议登记的说法，正确的是(  )。

　　A.异议登记有效期为30日

　　B.异议登记可阻止登记簿记载的权利人处分不动产

　　C.申请人无需提供初步证据即可申请

　　D.异议登记失效后，不得就同一事项再次申请

　　答案：D

　　解析：异议登记有效期为15日(非30日)；其作用是“暂时阻断处分登记的公信力”，并非直接阻止处分；申请人须提供初步证据；失效后，就同一事实不得重复申请。本题综合考查异议登记的程序与效力边界。

　　10.【单选题】

　　不动产单元代码的组成部分不包括(  )。

　　A.行政区划代码

　　B.地籍区代码

　　C.权利人身份证号

　　D.定着物单元代码

　　答案：C

　　解析：不动产单元编码由五部分构成：行政区划、地籍区、地籍子区、宗地(宗海)代码、定着物单元代码。权利人信息不纳入编码体系。此题测试对“不动产单元”标准化管理的理解。

　　往年真题核心考点总结(文本形式)：

　　近年来不动产登记代理人考试聚焦于《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《民法典》物权编相关内容。高频考点包括：登记簿与权属证书的效力关系、各类登记类型的适用情形(尤其是首次、转移、变更、预告、异议、查封)、单方与双方申请的区分、登记时限与材料要求、抵押权的设立与转让规则(特别是“带押过户”新规)、继承与司法文书导致的物权变动、农村宅基地与集体土地登记特殊规定、登记错误的救济途径(更正与异议登记)、不动产单元编码规则、登记资料查询与保密义务、代理人员执业规范与禁止行为等。此外，对《民法典》中地役权、建筑物区分所有权、最高额抵押等制度的理解也常融入案例分析题中。考生需特别注意法律条文与登记实务操作的结合应用。

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